为有效建立进城落户农民依法自愿有偿转让退出农村“三权”的制度机制，进一步激活农村资源，优化资源配置效率，促进城乡融合发展，依法维护农民农村宅基地使用权，维护保障农民的农村宅基地使用权权益，支持农民的农村宅基地使用权自愿有偿退出。根据《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》（发改规划〔2019〕1947号）、《长春市推进国家城乡融合发展试验区建设实施方案（长办发〔2020〕56号）》、《长春市国家城乡融合发展试验区建设2021年工作要点》（长城乡融合组〔2021〕2号）及其它有关法律、法规、规章的规定，结合我区实际，我局起草了《净月高新区农村宅基地使用权有偿退出管理办法》（以下简称《办法》），现就有关内容解读如下：
一、《办法》出台背景
《中华人民共和国土地管理法》（2020年修订版）：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
《长春市推进国家城乡融合发展试验区建设实施方案（长办发〔2020〕56号）》：2、探索建立健全农村产权流转及退出工作机制。一是明确宅基地和农房转让、互换、出租、入股等方式流转的适用范围、途径等。二是推广农安县“土地增减挂钩”工作经验，建设农民集中居住社区，推进宅基地整理复垦，利用城乡建设用地增减挂钩政策，将整理后的村集体建设用地挂钩到城镇用于开发建设，释放土地潜能。三是总结推广九台区其塔木镇宅基地有偿退出经验，制定《农民依法自愿退出闲置宅基地补偿办法》等文件，探索增量宅基地集约有奖、存量宅基地退出有偿机制，建立健全吸纳和储备农民退出闲置宅基地的资金来源、权益兑付、组织实施、监督管理机制，支持采取“留权不留地”等方式保留进城农民宅基地资格权。四是加快农村产权交易体系建设，强化长春农村产权交易中心作用，理顺各级产权交易、服务平台关系，结合省市农村产权交易流转体系建设，建立健全农村产权交易流程规则，探索构建“实体交易+信息管理”两位一体、同步实施的工作机制。五是建立健全农村产权流转交易司法服务机制，构建以承包地经营权、宅基地与农民房屋使用权、集体收益分配权流转公证和承包地承包权、宅基地资格权、集体资产股权退出公证为主体，覆盖各类产权流转、退出公证为主体，覆盖各类产权流转与退出公证、纠纷调解、仲裁、诉讼、法律援助的司法服务体系。
《长春市国家城乡融合发展试验区建设2021年工作要点》（长城乡融合组〔2021〕2号）：1、推进宅基地制度改革。深化九台区农村宅基地改革国家级试点，全面启动九台区宅基地所有权、资格权和使用权“三权分置”改革，完善宅基地审批制度。2、完善进城落户农民自愿有偿退出农村权益制度。支持试验区内有条件的村屯探索“增减挂钩”等多种形式自愿有偿退出农村宅基地使用权、房屋财产权、承包地承包权等权益。力争2021年，各区分别形成一批进城落户农民自愿有偿退出农村权益典型案例。
净月高新区2022年6月13日制定形成《办法》（征求意见稿），全面贯彻国家、省、市部署，探索建立进城落户农民依法自愿有偿转让退出农村“三权”的制度机制。
二、《办法》主要依据
《中华人民共和国土地管理法》、《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》（发改规划〔2019〕1947号）、《长春市推进国家城乡融合发展试验区建设实施方案（长办发〔2020〕56号）》、《长春市国家城乡融合发展试验区建设2021年工作要点》（长城乡融合组〔2021〕2号）。
三、《办法》主要内容
该办法涉及宅基地使用权退出的范围、退出的对象、退出的原则、退出的程序、退出的补偿与安置、退出宅基地和房屋处置、保障机制及争议解决及法律责任等问题，为规范净月高新区农村宅基地使用权自愿有偿退出，推进净月高新区城乡融合示范区的建设提供有力支撑。
（一）退出原则
明确了净月高新区对全区范围内农村宅基地退出工作进行统一规划，申请退出农村宅基地使用权的农户必须符合一户一宅要求；宅基地使用权同地上物所有权同时退出；遵循整村推进原则，农户退出后不再保留宅基地使用权申请资格的才能获得全额补偿；政府依法通过规划和项目实施进行的宅基地征收不在农户自愿退出的范围内，按照相应的宅基地所有权征收政策执行。
（二）退出条件
农户自愿有偿退出宅基地使用权，必须依法确权登记，取得《集体建设用地使用权证》或《不动产权证书》；必须经村集体组织同意，并签订协议；已抵押的，须经抵押权人同意；退出使用权的农户需有稳定收入和固定住所。
（三）退出程序
《办法》进一步明确了农户申请—村级审核—镇镇政府审批实施—中介机构价值确定—镇农村经济管理服务中心交易鉴证—退出补偿—注销登记的宅基地使用权自愿有偿退出管理流程。
首先由农户户主向村集体经济组织提出书面退出申请并提交相关证明材料，村集体对申请人的证明材料进行审核并实地确认，会议研究，公示，报乡镇街道审核后实施。对不符合条件的，在接到申请后7天内通知申请人。
地上物补偿参照具有评估资质的中介机构的评估价格确定；农户与村集体签订退出补偿协议，由镇农村经济管理服务中心进行交易鉴证，报净月高新区农业农村和水务局备案。
依据评估价值和补偿标准对农户退出的房屋及宅基地进行补偿，由集体经济组织收回宅基地使用权，补偿完成后，由净月高新区规自分局对有关不动产权证进行注销或者变更登记。
（四）退出宅基地和房屋处置
村庄规划范围外退出的宅基地和房屋，由村集体登记备案，按土地利用总体规划统一管理；规划范围内退出的宅基地和房屋，可由村集体组织拍卖、变更手续退出后，用于安置符合申请条件的农户。
（五）退出补偿与安置
补偿标准由净月高新区管委会、集体经济组织和退出农户协商确定；地上物补偿按用房结构、配置确定标准，对于超出规定宅基地面积标准的，无偿收回。未确权登记发证的，由农村集体经济组织同确权单位现场核实，经公示无异议报乡镇人民政府批准，宅基地按其他相应的标准给予补偿。
村庄整体或部分搬迁，通过集中安置的，按每节余建设用地，给予相关补助。单户退出的，依据第三方机构的评估总价给予货币补偿。自愿退出宅基地农民安置方式：1.货币补偿；2.公寓置换安置。
（六）保障机制
由净月高新区统一设立专项基金，保障退出资金充足；退出的农户要及时转为城镇户，享受农民变市民的优惠政策。
（七）争议解决和法律责任
因农村宅基地使用权退出发生纠纷的双方可采取协商、调节、仲裁、起诉等形式解决。国家机关及工作人员部利用职权阻碍宅基地使用权退出，如造成损失将依法追究刑事责任。
四、适用范围
适用对象：拥有农村宅基地的农户。
适用事项：拥有农村宅基地的农户自愿有偿退出宅基地使用权的行动。
解读机关：净月高新区农业农村和水务局
解 读 人：张磊
联系方式：89200556
