长春市绿园区人民政府关于印发《2020年绿园区老旧住宅区长效

　　物业管理工作推进方案》的通知

　　长绿府发〔2020〕12号

各镇人民政府、各街道办事处：

　　《2020年绿园区老旧住宅区长效物业管理工作推进方案》已经区政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

　　附件：《2020年老旧住宅区长效物业管理工作推进方案》.doc

　　2020年4月23日

　　2020年绿园区老旧住宅区长效物业管理工作推进方案

　　为进一步推进绿园区老旧住宅区长效物业管理工作，着力巩固改造成果，改善人居环境，提升百姓生活品质，全面完成绿园区管理效能提升三年行动任务，现制定本方案。

　　一、指导思想

　　深入贯彻国务院关于部署推进城镇老旧小区改造工作会议精神，落实推动建立老旧小区后续长效管理机制目标。根据长春市统一部署，坚持政府指导、重心下移、属地管理、立足社区、共建共享的原则。努力构建管理规范、服务优质、群众满意的长效物业管理工作体制，提升老旧住宅区人性化、精细化、科学化物业管理水平，不断增强百姓幸福感。

　　二、工作目标

　　通过推进老旧住宅区长效物业管理工作，创新管理方式，提升物业精细化服务水平，计划到2020年末，实现绿园区老旧住宅区物业管理全部达到合格标准。

　　三、老旧住宅区长效物业管理内容、服务标准

　　（一）管理内容：

　　1．房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护服务;

　　2．绿化养护服务;

　　3．卫生保洁服务;

　　4．秩序维护服务。

　　鼓励将有条件配建的经营性用房出租、经营等方式产生的收益和公共停车位的收益用于补贴老旧住宅区管理费用不足。

　　（二）服务标准：

　　1.要做到房屋完好、整洁，外墙无乱张贴、乱涂画、乱悬挂等现象。

　　2.要做到路灯、楼道灯等公共照明设备完好，对破损的公共照明设备及时进行维修更换。

　　3.老旧住宅区管理者要及时处理共用设施设备和共用部位的日常维修，无法即时解决的，应通知反映人并尽快维修，同时设置好故障警示。

　　4.要做到卫生保洁工作及时到位，楼外共用部位和道路无垃圾。垃圾箱没有满溢现象，垃圾做到日产日清。冬季清雪及时，雪停24小时内，人行步道清理完毕。

　　5.要做到对小区内的绿植进行定期维护、修剪，及时清理枯枝死株。

　　6.要做到合理设置停车位，引导车辆有序停放，不得影响业主出行，不得破坏绿地。

　　7.要杜绝占据公共空间私搭滥建、开辟“小菜园”、饲养家禽等现象，对发现的违规行为应及时上报有关部门。

　　8.要做到保持小区内方砖、道路完好，井盖无缺损丢失。对于未打通微循环道路的老旧住宅区，由管理者对方砖、道路及其附属设施进行自治管理和维修养护。

　　四、老旧住宅区长效物业管理工作模式

　　各镇、街将所辖老旧住宅按照地理位置划分为若干管理区域，区域的划分应具有科学性和合理性。根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、业主的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，因地制宜选取工作模式。一是专业化物业服务模式。对居民有意愿选择专业化物业服务的老旧住宅区，由业主委员会组织召开业主大会，选聘物业服务企业，提供专业服务。二是居民自治管理模式。对居民同意自治的小区，依法选举产生业主委员会或者居民自治委员会，根据业主的意愿，自行组织小区管理工作。三是社区代管服务模式。该模式仅在多数业主对上述两种模式无法达成共同意见的情况下方可采取，社区应组织协调房屋管理单位、专业部门、业主代表共同协商，达成《社区管理服务公约》，暂由社区组织开展物业管理服务，同时应极力推进各项工作进程，逐步向专业化物业服务模式过渡。

　　五、工作步骤及时间安排

　　（一）任务确定阶段（4月）

　　各镇、街在2018年及2019年完成项目的基础上，本年度将剩余物业管理未达到标准的老旧住宅区全部上报，填写任务计划表于4月28日前上报绿园区住建局，汇总后报市房地局。

　　（二）具体实施阶段（5月-10月）

　　各镇、街按照最终确定的任务计划，开展现场踏查、征询业主意见、选择物业管理模式等工作，待物业管理模式确定和资金落实后，由物业主管部门指导街道、社区，组织业主依法依规地开展长效物业管理工作。

　　（三）总结考核阶段（11月-12月）

　　各镇、街对辖区内各试点项目进行自查，将自查报告等材料于11月底报至绿园区住建局，由绿园区住建局组织对全区的计划项目进行抽检。同时，12月上旬市房地局对各单位组织抽查，并在全市范围内进行评比排名。

　　六、工作措施

　　（一）构建老旧住宅区长效物业管理组织架构

　　1.各镇、街建立长效物业管理联席会议制度。统筹辖区内老旧住宅区长效管理工作，重点抓好老旧住宅区环境综合整治和后续物业管理等工作的具体落实，制定相关工作制度，按照“一街一策”的原则制定具体方案并实施。

　　2.充实管理工作力量。各镇、街要按照市政府《关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》【2013年17号】的要求，尽快配备1－2名专职工作人员。有条件的镇、街应尽快配齐社区房管专干和准物业管理公益岗位。

　　3.建立物业管理应急机制。各镇、街要成立区应急服务机构，重点解决辖区内因突发事件、自然灾害等因素造成的房屋应急维修、抢修问题。

　　（二）发挥基层党组织的核心作用，积极探索“四位一体”的物业管理模式

　　按照《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》的要求，充分发挥基层党组织的领导核心作用，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。积极探索老旧住宅区“四位一体”物业管理模式。建立社区党组织、社区工作站、社区网格长、业主委员会或业主代表协作联动的工作模式，按照管理重心下移的原则，推行“下沉式管理模式”，实现党领导下的政府治理和社会调节、居民自治良性互动，全面提升社区物业管理法治化、科学化、精细化水平和组织化程度，提高工作效率和管理水平。同时，积极调动社区居民中党员的积极性，特别是发挥老旧住宅区党员的模范带头作用。

　　（三）认真组织考核，落实奖惩措施

　　为建立健全我区物业管理工作考核监督机制，落实管理责任， 鼓励引入第三方评估机构，开展对社区物业管理工作的考核工作，对环境卫生、市长公开电话投诉率和物业服务收费率等指标进行重点考核，并结合考核结果落实奖惩措施。有条件的社区应对业主自治管理好的老旧住宅区和先进个人给予表彰。

　　（四）运用数字化手段，搭建物业管理网络平台

　　充分发挥各级数据信息系统平台作用，对我区房屋信息和相关物业管理信息实行动态监管。同时，利用网络平台，实现宏观调控和微观操作的有效衔接，将各级物业管理人员联系起来，实时发现日常工作中出现的问题并及时处理，使各项信息的传递更畅通便利。

　　七、工作要求

　　（一）明确分工，注重实效。按照“政府指导、分级管理”的原则，区住建局负责指导、监督工作，各镇、街具体实施，相关部门、单位分工负责，密切配合，加强沟通协调，形成多部门齐抓共管的有效机制。

　　（二）高度重视，落实责任。各镇、街要高度重视此项工作，结合辖区实际，尽快制定工作方案，落实责任，做到任务细化、量化，责任具体，层层抓落实，确保长效物业管理的有效推进。

　　（三）加强宣传，引导舆论。老旧住宅区长效物业管理工作涉及面广、工作量大，要加强对基层物业管理人员的业务培训，充分发挥基层物业管理人员的指导协调作用，充分发挥社区党组织和老旧住宅区内党员的模范带头作用。同时，继续加强宣传工作的力度，发挥新闻媒体的舆论监督作用，广泛宣传开展老旧住宅区长效物业管理工作的重要意义，引导业主积极参与，提高其物业服务商品化意识和自治意识。